По приблизительным подсчетам, на данный момент в городе Зеленограде более 1 500 собственников пытаются обменять свои квартиры на другое жилье.
Однако, не смотря на то, что все необходимые варианты обмена «висят» в рекламе друг с другом практически по соседству, обмены данных квартир происходят с удивительной редкостью.
Тема «прямых» обменов, когда собственники двух квартир обмениваются напрямую и переезжают в противоположные квартиры, уже давно изъезжена. Любой профессиональный риэлтор в Зеленограде на своей памяти, с трудом вспомнит случаи подобных сделок, потому что прямых обменов сейчас, как таковых на практике не случается. Причины, по которым сложно обменяться квартирами «напрямую» вполне очевидны и не раз затрагивались в различных материалах.
Однако в данный момент нас больше даже интересует вопрос об «альтернативных сделках». О способе обмена квартир путем выстраивания цепочек, где происходит одновременная продажа имеющейся квартиры и покупка другой. Подобные виды сделок были чуть ли не 100% панацеей от всех тягот с переездом из одной квартиры в другую.
И действительно, тактический механизм был прост и надежен. Сначала выставляется на продажу имеющаяся квартира. Путем корректировки цены подбирался наиболее выгодный покупатель, который больше заплатит. Затем получив аванс, собственник данной квартиры подбирал себе новую, уже выступая в роли покупателя и диктуя уже свои права по торгу и другим условиям.
В виду того, что в данном случае собственник квартиры контактирует сразу с большим количеством участников рынка, шансов договориться и найти наиболее лучший и подходящий по цене вариант становится несоизмеримо больше, нежели когда мы ведем переговоры лишь с одним собственником, с которым хотим обменяться напрямую.
Именно поэтому данная технология альтернативных сделок стала не только популярной, но и практически единственным способом решающим вопрос обмена.
Однако не редки случаи, когда даже такой, казалось бы, отработанный механизм, не может разрешить сложности определенного обмена квартир.
Соответственно причина кроется в незнании специфики работы сегодняшнего рынка недвижимости и принципа оценки самого бюджета обмена квартир.
За сколько выставлять свою квартиру?
У многих собственников данный вопрос возникает в первую очередь и является наиболее простым.
Приведем пример. У гражданина есть 1-комнатная квартира в Зеленограде. Он хочет переехать в 2-х комнатную квартиру того же города.
Как правило, расчет происходит исходя из двух способов, которые в итоге и лишают собственника возможности обменяться.
Первый способ заключается в следующем: собственник 1-комнатной квартиры тщательно изучая базы в интернете, подбирает себе наиболее подходящую 2-х комнатную квартиру по внешним параметрам на фотографиях, а так же по описанию (этаж, площадь, состояние и т.п.).
Далее из той стоимости, которая обозначена за эту квартиру в рекламе, он вычитает имеющуюся у него доплату, по его мнению, справедливую, и в итоге остается та сумма, за которую, по сути, и нужно продать свою имеющуюся 1-комнатную квартиру.
Данный способ никогда не сработает, так как все продавцы без исключения выставляют свои квартиры в рекламу по тем ценам, по которым они никогда не будут проданы. Лишь спустя долгое время и в результате переговоров и торгов, формируется именно та цена, которая участвует в сделке.
Поэтому начав формировать свой бюджет обмена квартир исходя из цен, установленных в интернете, собственник сразу же устанавливает нереальный уровень цены и на свою квартиру. Более того, исходя из особенностей любого человека - преследовать личную выгоду, доплата, которую брал в расчет данный собственник, в нашей ситуации практически в 100% случаев будет занижена. Отсюда мы получаем еще один порядок завышения цены на его имеющуюся 1-комнатную квартиру.
В итоге данный собственник выставляет свою квартиру по нереальной цене и ждет покупателя. Однако спроса на его квартиру нет, но на вопрос, почему вы продаете свою квартиру дороже остальных, он отвечает: если я снижу цену, я не куплю ту квартиру, которая мне нравится.
Ну как поспорить с подобной логикой?
Второй же способ заключается в следующем.
Сначала оценивается своя 1-комнатная квартира. Для этого опять же в интернете изучаются аналогичные квартиры, вычисляется наиболее высокая цена, добавляется некоторая сумма на торг и вот цена готова!
Далее, среди объявлений подбирается необходимая 2-х комнатная квартира по самой низкой цене. В итоге путем математического вычитания вычисляется доплата, которая оказывается на счастье настолько небольшой, что возникает уникальная уверенность в неминуемости успешного обмена, так как в наличие есть доплата даже немного больше, чем дал предварительный расчет.
Многие уверены в том, что даже если погрешность в расчетах и есть, то не настолько большая, что бы обмен квартиры не состоялся.
Обмен квартир зашел в тупик
Многие из тех, кто уже пытался, опираясь на подобный метод решить жилищный вопрос, столкнулись с самым первым и непреодолимым этапом: после того как выставили квартиру в рекламу не нашлось ни одного желающего ее купить.
Да, возможно были просмотры, таящие в себе надежду обещания покупателей подумать, ситуации при которых казалось что квартиру вот-вот купят, но… увы. Прошло, как минимум уже несколько месяцев, а результатов нет.
Отсюда делается как минимум один главный вывод: рынок стоит, никто ничего не покупает, нужно подождать.
Однако это не так. Рынок не только не стоит, но уже, как несколько лет медленно и уверенно сползает вниз. Для тех, кто хотел бы заработать на продаже недвижимости это не очень приятно. Но для определенного вида обмена это, как никогда очень благоприятное время.
Ошибка продавцов квартир состоит в том, что они уверены, что квартиры, рекламируемые по тем ценам, которые указаны в объявлении – реально продаются.
В отличие от товаров, выставленных на полках в продуктовых супермаркетах, которые действительно массово продаются и имеют большой оборот, недвижимость, которая красуется в интернете, наоборот не продается. Все что мы видим в виде ярких фотографий, привлекательных описаний – все это не имеет спроса, потому как дефицит на недвижимость закончился еще в середине 2000-х годов. Квартира соответствующая сегодняшнему рынку продается в течении 2-3 недель. Если объект висит месяцами – он уже не продастся по данной цене. Если конечно, не возникнет резко спрос на квартиры, а доходы населения не взлетят вверх раза в три.
Что бы из десятка квартир хотя бы одна продалась, продавцу нужно пройти сквозь длительные психологические испытания изучения и понимания рынка, обрести невообразимый уровень объективности и задействовать все сообразительность. Если рядом с продавцом находится опытный специалист, который с самого начала пытается разъяснить реальное положение вещей на рынке недвижимости, то, как правило, результаты в плане продажи могут появиться раньше.
Правильная оценка расставляет все на свои места
Самым страшным для собственника обмениваемой квартиры является посмотреть правде в глаза и понять, что квартиру не покупают, потому что она не стоит тех денег, за которую он ее выставляет. Потому что если это так, то рушится вся надежда успешного обмена, так как тогда уже не хватает доплаты.
Подобная убежденность опять же внушается всемогущим интернетом, где ясно указано, что все квартиры дорогие и, продав свою дешевле – хорошего взамен ничего не подберешь.
И что бы стронуть ситуация с места, опытным риэлторам приходится с трудом убеждать и приводить примеры работающих стратегий при которых на максимально выгодных условиях можно организовать даже самый сложный обмен.
Необходимо уяснить одну главную вещь – при альтернативных сделках не нужно бояться найти хотя бы первого покупателя, пусть даже по цене, которая вам кажется мала. Первый и возможно единственный покупатель на имеющуюся квартиру, это факт платежеспособности, от чего можно дальше пытаться развивать события.
Если вы нащупали ту цену на свою квартиру, благодаря которой хоть и с трудом, но все-таки удалось получить предоплату, считайте полдела сделано. Потому, что теперь вы уже с гордо поднятой головой можете реально выбирать и смотреть понравившиеся квартиры, убеждая их продавцов, что хоть завтра готовы авансировать их жилье, если вам предоставят необходимую скидку.
Конечно же, далеко не все продавцы будут готовы на ваши предложения, так как многие из них будут находиться еще на том этапе продажи, на котором пребывали недавно вы сами.
Тем не менее, рынок расставит все точки над «i»и если ваши условия по доплате имеют место быть реальными, то долгожданный и подходящий обмен квартиры обязательно произойдет.
Конечно же, сам процесс проведения альтернативной сделки не исчерпывается тактическими ходами и какими-то хитроумными подходами. На протяжении всей сделки должна прослеживаться так же юридическая подготовка и техническая грамотность в проведении сделок с продажей и покупкой квартир.
Однако необходимо понимать изначально конструкцию современных операций связанных по обмену квартир. Так же нужно иметь в виду, что все интернет-базы и разделы в газетах по продаже квартир, не отражают ситуацию на рынке. Они всего лишь представляют собой некую смесь архивных данных, завышенных ожиданий, а так же пущенные на самотек рекламные кампании, когда собственник выставляет на бесплатную доску объявлений свою квартиру по нереальной цене и думает, что пусть она хоть пять лет там висит, вдруг кто-то, когда-нибудь купит.
Воспитанники изостудий Культурного центра «Доброволец» организуют выставку своих рисунков посвященных...
В «Творческом лицее» проходит отчетная выставка лучших работ участников творческих...
Школьники Москвы и Зеленограда принимают участие в уходящем году в Московской олимпиаде по физике. К...
С 1 ноября по 4 декабря в Зеленограде пройдет выставка работ творческой молодежи в рамках фестиваля...
